Liegenschaften und Erbengemeinschaften: das muss beachtet werden

Steuerlich ist dabei einiges zu beachten:

• Abrisskosten sind steuerlich absetzbar.
• Liegenschaften, die vor dem Erbgang als private Vermögensverwaltung eingestuft waren, bleiben das auch nach dem Tod des Erblassers.
• Verkaufen die Erben die Liegenschaft als solches, wird dies als privater Verkauf qualifiziert.
• Beginnen die Erben mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses und planen, Stockwerkeigentum zu verkaufen, kann das als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel interpretiert werden.

Was bedeutet gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel

Gewerbsmässigkeit des Liegenschaftenhandels ist anzunehmen, wenn der Handel mit Liegenschaften über den Rahmen einer ordentlichen Vermögensverwaltung hinausgeht und in der Absicht erfolgt, mit dem planmässigen An- und Verkauf von Grundstücken einen Verdienst zu erzielen. Eine Erwerbstätigkeit liegt vor, wenn der Steuerpflichtige den Liegenschaftenhandel hauptberuflich oder im engen Zusammenhang mit der hauptberuflichen Tätigkeit nebenberuflich ausübt. Eine Erwerbstätigkeit kann aber auch im nur gelegentlichen oder vereinzelten Kauf und Verkauf von Grundstücken interpretiert werden, wenn sich der Steuerpflichtige bemüht, wie ein nebenberuflich Selbständigerwerbender, mit dem Liegenschaftenmarkt Gewinne zu erzielen.

Die Einschätzung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler durch das Steueramt hat gravierende Folgen:

• Der Verkaufsgewinn wird neben der Grundstückgewinnsteuern auch mit der direkten Bundessteuer und der AHV für Selbständigerwerbende belastet. Eine Belastung von ca. 20 Prozent.
• Die Einschätzung gilt auch auf alle späteren Liegenschaftsverkäufe und Erträge aus Liegenschaften der einzelnen Erben, auch solche, die nicht mit der Erbengemeinschaft zusammenhängen.
   

Die Indizien für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel sind:

• Häufigkeit der Transaktionen
• Kurze Besitzdauer
• Inanspruchnahme von Fremdmitteln
• Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit
• Spezielle Kenntnisse
• Planmässigkeit oder Systematik des Vorgehens
• Begründung von Stockwerkeigentum. Die Erben verkaufen nicht nur eine einzige Immobilie als solches, sondern diverse Stockwerkseinheiten. Jeder Verkauf zählt für sich
• Gewinnerhöhende Tätigkeiten des Steuerpflichtigen
• Wiederverwendung des Verkaufserlöses
• Beteiligung an einer Personengesellschaft oder einfachen Gesellschaft.

Es ist daher essenziell, sich bei einem Bauprojekt unbedingt vor irgendwelchen rechtlich relevanten Handlungen fachlich beraten zu lassen.