Ein Ende des Eigenmietwerts ist in Sicht
Nach jahrelanger Debatte haben National- und Ständerat im Dezember 2024 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Dieser Systemwechsel tritt jedoch erst in Kraft, wenn Volk und Stände in einer Volksabstimmung zustimmen. Ein Referendum ist verpflichtend und die Abstimmung wird voraussichtlich frühestens im Herbst 2025 stattfinden.
Um was geht es genau?
Mit diesem Beschluss einher geht ein grundlegender Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung:
- Abschaffung des Eigenmietwerts: Selbstgenutzte Haupt- und Zweitwohnsitze werden künftig nicht mehr als Einkommen versteuert.
- Wegfall vieler Abzugsmöglichkeiten: Unterhaltskosten und andere Gewinnungskostenabzüge entfallen. Auch Schuldzinsabzüge werden nur noch eingeschränkt möglich sein.
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Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer |
Abziehbarkeit |
Steuerharmonisierungsgesetz |
Abziehbarkeit |
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Liegenschafts-unterhaltskosten |
Nein |
Liegenschaftsunterhaltskosten |
Nein |
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Schuldzinsen quotal-restriktiv* |
Ja |
Schuldzinsen quotal-restriktiv* |
Ja |
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Energiespar- und Umweltschutz-massnahmen |
Nein |
Kann-Bestimmung: Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen (bis maximal 2050) |
Ja |
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Denkmal-pflegerische Arbeiten |
Ja |
Kann-Bestimmung: Denkmalpflegerische Arbeiten |
Ja |
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Rückbaukosten für Ersatzneubau |
Nein |
Kann-Bestimmung: Rückbaukosten für Ersatzneubau |
Ja |
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Abzugsvortrag |
Nein |
Kann-Bestimmung: Abzugsvortrag |
Ja |
*quotal-restriktiv = Schuldzinsenabzug ist begrenzt auf die Quote der nicht selbstgenutzten Liegenschaften in der Schweiz separiert in die einzelnen Kantone im Verhältnis zum Gesamtvermögen.
- Einführung einer kantonalen Objektsteuer: Zur Kompensation der Steuerausfälle erhalten die Kantone die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen.
Was bedeutet das für Sie?
Betrachten wir einige Szenarien:
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Fall 1 |
Fall 2 |
Fall 3 |
Fall 4 |
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Haushalt |
Verheiratete Rentner |
Familie mit 2 Kindern |
Familie mit 2 Kindern |
Familie mit 2 Kindern |
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Einkommen (CHF) |
125'000 |
200'000 |
200'000 |
200'000 |
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Objekt |
Altbau |
Neubau |
Neubau |
Altbau |
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Wohnfläche (m2) |
120 |
120 |
120 |
120 |
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Eigenmietwert* |
50 |
70 |
70 |
60 |
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Hypothekarzins |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
1,5 |
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Belehnung (%) |
30 |
80 |
80 |
60 |
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Ersterwerb |
Nein |
Nein |
Ja |
Nein |
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Sanierung |
Nein |
Nein |
Nein |
Ja |
* Eigenmietwert in % der Marktmiete
Die UBS geht bei einem Vergleich davon aus, dass vor allem Fall 1-3 von einem solchen Systemwechsel profitieren würden.
- Rentner (Fall 1): Sie sparen je nach Kanton zwischen CHF 1'000 und 3'500 Steuern pro Jahr.
- Familie im Neubau (Fall 2): Die Steuerersparnis beträgt CHF 600 bis 3'200 jährlich.
- Ersterwerber (Fall 3): Für eine Familie im Neubau sinkt die Steuerbelastung um weitere CHF 1'000 jährlich.
Die Verlierer eines solchen Wechsels wären dabei vor allem Haushalte, die in einem älteren, sanierungsbedürftigeren Eigenheim leben oder auch die Zweitwohnungsbesitzer.
- Familie im sanierungsbedürftigen Altbau (Fall 4): Die Steuerbelastung steigt um CHF 1'700 bis 3'400 jährlich. Die UBS nimmt hier Sanierungskosten von CHF 100'000 über zwei Jahre an.
- Zweitwohnungseigentümer: Die Bergkantone dürften die entfallenen Einnahmen aus der Eigenmietwertbesteuerung durch höhere Objektsteuern kompensieren. Besonders betroffen sind Wohnungen, die nur wenige Wochen im Jahr genutzt werden.
Ebenfalls könnten aufgrund der nicht mehr abzugsfähigen Renovationskosten weniger Aufträge für Handwerker erteilt werden oder die Arbeit illegal (ohne sozialversicherten Lohn) durchgeführt werden, da die Rechnungen nicht mehr für die Steuern benötigt werden.
Was nehmen wir also als Fazit mit?
Die Reform bringt Vor- und Nachteile, die stark von der individuellen Situation abhängen:
- Schuldenfreie Eigentümer könnten profitieren.
- Eigentümer mit hohen Unterhaltskosten und laufenden Investitionen dürften hingegen steuerlich schlechter gestellt sein. Es könnte sich jedoch lohnen, im kommenden Jahr zu prüfen, ob eine Ersatz-Investition vorgezogen werden kann.
- Wohneigentum wird dadurch für Ersterwerber attraktiver, da diese maximal CHF 10'000 (Alleinstehende CHF 5'000) im 1. Jahr abziehen können. Dieser Betrag wird über 10 Jahre hinweg linear gekürzt.
Trotz der Zustimmung des Parlamentes hat aber immer noch die Stimmbevölkerung das letzte Wort. Daher sollten sie weder in Panik verfallen noch überstürzte Renovationen vorgenommen werden. Wichtig ist, sich richtig zu informieren und die persönliche Situation vor der Abstimmung detailliert zu analysieren.
Quellen: Cash.ch - https://www.cash.ch/news/top-news/eigenmietwert-gewinner-und-verlierer-des-systemwechsels-783622
Raiffeisen.ch - Abschaffung Eigenmietwert: Aktuelle Entwicklungen
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