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Begründung bei Kündigung von Wohnungsmiete ist bei Umbau nicht erforderlich

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01.06.2019

Das Bundesgericht hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem die Eigentümerin einer Liegenschaft mehreren Mietern kündigte.

Sie begründete die Kündigungen mit dringenden Sanierungsarbeiten der Gipsdecken in allen Wohnungen der Überbauung. Diese Arbeiten könnten nicht in Anwesenheit der Mieter durchgeführt werden. Ein Mieter focht diese Kündigung an mit der Begründung, die Kündigung verstosse gegen Treu und Glauben, da die Begründung unvollständig, ungenau und unzutreffend sei.

Das Bundesgericht erinnerte als erstes daran, dass die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses keine Begründung brauche um gültig zu sein. Das Mietrecht hat darauf verzichtet, die Begründung einer Kündigung zu einer Voraussetzung der Gültigkeit zu erklären. Darum ist eine ordentliche Kündigung ohne Begründung gültig – die Kündigungsfreiheit gilt auch im Mietrecht.

Das Bundesgericht stellt eindeutig klar, dass auch eine Kündigung im Zusammenhang mit einem geplanten Umbau- oder einer geplanten Gesamtsanierung nicht begründet werden muss. Einzige Schranke bildet gemäss Bundesgericht nach wie vor der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst. Ist das Projekt der Sanierung zum Zeitpunkt der Kündigung genügend ausgereift und ausgearbeitet, und kann aufgrund dessen abgeschätzt werden, ob die Räumung erforderlich ist, so wird «Treu und Glauben» nicht verletzt. Auch entschied das Bundesgericht, dass die kündigende Partei die Kündigung auch erst auf Aufforderung der gekündigten Partei begründen kann. Ein Nachschieben der Gründe ist möglich.

Fazit: Die Mieter sollten so früh wie möglich eine korrekte Begründung für die Kündigung und die notwendigen  Fakten und Beweismittel zum Umbau oder zur Gesamtsanierung erhalten. Kündigungen sind dann auszusprechen, sobald der Kündigungsentscheid feststeht.

(Quelle: BGE 4A_703/2016)


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